Nasza firma oferuje różne formy płatności, dostosowane do potrzeb klientów zagranicznych:

– Przelewy SWIFT z zagranicy bezpośrednio na konto dewelopera.

– Płatność kartami płatniczymi oraz czekami bankowymi.

– Pomoc w transferze środków z rachunków bankowych wraz z przewalutowaniem na bahty po korzystnym kursie.

– Akceptacja kryptowalut przez wielu deweloperów.

Kryptowaluty:

Ta forma płatności jest odpowiednia przy zakupie nieruchomości w formule „leasehold” (dzierżawa do 90 lat).

W przypadku zakupu nieruchomości typu „freehold” (100% własności) konieczne jest przelanie środków na rachunek bankowy dewelopera. Po stronie banku wysyłającego środki mogą pojawić się pytania dotyczące źródła pochodzenia pieniędzy (strona przyjmująca takich pytań co do zasady nie zadaje).

Jeżeli wybierasz „leasehold” i zależy Ci na anonimowości, istnieje możliwość zapłaty w kryptowalucie bezpośrednio na portfel dewelopera lub dokonania wymiany środków na miejscu.

Leasehold – to zarejestrowane, długoterminowe prawo najmu nieruchomości / gruntu, opłacane z góry za cały okres trwania umowy, dające najemcy prawo do korzystania z lokalu, zamieszkiwania, wynajmowania go dalej oraz zbywania praw z umowy najmu w ramach pozostałego okresu. Po upływie tego okresu wszelkie prawa wracają do właściciela freehold (właściciela gruntu / kompleksu).

Okres trwania i przedłużenie

Standardowy okres leasehold to 30 lat, gwarantowany przez państwo po rejestracji. Deweloperzy często oferują opcje przedłużenia o kolejne 30 + 30 lat (teoretycznie do 90 lat), jednak są to jedynie opcje wynikające z umowy z właścicielem gruntu i wymagają ponownego zawarcia stosownych porozumień – w przepisach nie ma automatycznej „gwarancji” 90 lat. Nowe okresy są ustanawiane na podstawie nowych umów lub realizacji zapisanych opcji i zależą od dobrej woli właściciela oraz struktury projektu.

Rejestracja i dokumenty

Zarówno leasehold, jak i freehold podlegają rejestracji w odpowiednim urzędzie katastralnym / departamencie ds. gruntów; w rejestrze ujawnia się okres najmu oraz strony umowy. Umowa najmu stanowi dokument ustanawiający prawo, natomiast wpis w katastrze potwierdza ograniczenie prawa właściciela do dysponowania nieruchomością przez czas trwania leaseholdu.

Uprawnienia najemcy

Najemca ma prawo do zamieszkiwania i korzystania z nieruchomości zgodnie z warunkami umowy, w tym do wynajmu krótkoterminowego i długoterminowego, jeżeli pozwalają na to zapisy umowy oraz regulamin kompleksu.

Możliwa jest odsprzedaż, darowizna lub cesja praw z umowy najmu na rzecz osób trzecich na pozostały okres leaseholdu, z zachowaniem procedur uzgodnień określonych w umowie – zazwyczaj wymagane jest udział / zgoda właściciela gruntu.

Prawa z leaseholdu mogą podlegać dziedziczeniu na pozostały okres, przy czym w praktyce często wymaga to zawiadomienia właściciela, a czasem ponownego zawarcia umowy; rekomenduje się wpisanie spadkobierców bezpośrednio do umowy przy jej zawieraniu.

Ograniczenia i ryzyka

Leasehold ma charakter zobowiązaniowy, a nie rzeczowy, co oznacza słabszą ochronę prawną niż w przypadku pełnej własności; najemca jest uzależniony od zapisów umowy i postawy właściciela.

Przedłużenie okresu nie jest gwarantowane ustawowo: nawet przy wariancie „30+30+30” każdorazowe przedłużenie musi zostać ponownie uzgodnione z właścicielem lub podmiotem zarządzającym.

W wielu projektach przy odsprzedaży wymagane jest uzyskanie zgody właściciela gruntu / dewelopera na cesję praw z umowy, co może wpływać na płynność i tempo transakcji.

Koszty i opłaty

Cena nieruchomości w formule leasehold jest zwykle niższa niż przy pełnej własności freehold (orientacyjnie o ok. 5–10%), a koszty rejestracji z reguły są niższe: przy leasehold wynoszą ok. 1% wartości, podczas gdy przy freehold opłaty sięgają 2–3% plus inne należne podatki i opłaty. Konkretne stawki zależą od struktury transakcji i aktualnych taryf urzędowych. Okresowe podatki od nieruchomości, opłaty lokalne oraz czynsze eksploatacyjne płatne są zgodnie z regulaminem projektu, przy czym sam leasehold często nie wiąże się z takimi samymi obowiązkami podatkowymi jak freehold, ponieważ formalnie jest to najem.

Gdzie się stosuje

Kondominia: cudzoziemcy mogą nabywać lokal w formie freehold w granicach 49% tzw. „puli zagranicznej”; pozostałe jednostki lokalowe często sprzedawane są obcokrajowcom właśnie jako leasehold.

Wille / domy: cudzoziemcowi zazwyczaj przenosi się własność budynku (freehold na dom), natomiast grunt oddaje się w leasehold lub stosuje się inne konstrukcje prawne; spółki tajskie spełniające wymogi mogą posiadać również grunt na zasadzie freehold.

Praktyczne rekomendacje

Zaleca się przeprowadzenie pełnego badania prawnego (due diligence): weryfikację prawa własności do gruntu / budynku, ewentualnych obciążeń, prawidłowości zapisów dotyczących opcji przedłużenia, cesji oraz dziedziczenia.

Warto precyzyjnie uregulować w umowie głównej i/lub w odrębnych porozumieniach opcje przedłużenia oraz mechanizm ich realizacji, w tym z góry określone opłaty i procedury rejestracji.

Rekomenduje się wpisanie spadkobierców oraz wcześniejsze uzgodnienie zasad cesji praw, aby zminimalizować ryzyko odmowy lub przewlekania procedury.

Przy podejmowaniu decyzji zakupowej należy oceniać także płynność takiej formy prawa: popyt na nieruchomości w formule leasehold na rynku wtórnym w niektórych segmentach jest niższy, co przekłada się na potencjalną cenę sprzedaży oraz czas potrzebny na znalezienie nabywcy.

Tajskie prawo w sposób kategoryczny zabrania cudzoziemcom bezpośredniego nabywania prawa własności gruntów.

Ograniczenie to wynika z Ustawy o gruntach z 1954 r. (Land Code Act B.E. 2497) i ma na celu ochronę zasobów narodowych oraz ograniczenie nadmiernego wpływu kapitału zagranicznego na rynek ziemi w Tajlandii.

Wyjątek – własność lokali w kondominium (limit 49% dla cudzoziemców)

Jedyną w pełni legalną formą nabycia nieruchomości na własność (freehold) przez cudzoziemca jest zakup lokalu mieszkalnego w budynku typu kondominium.

Zgodnie z Ustawą o kondominium B.E. 2522 (1979) cudzoziemcy mogą posiadać:

do 49% łącznej sprzedawalnej powierzchni wszystkich lokali w danym budynku,

pozostałe 51% musi być zarezerwowane dla obywateli Tajlandii lub tajskich podmiotów prawnych.

Sposób liczenia limitu 49%

Ważne: limit 49% odnosi się do całkowitej powierzchni użytkowej lokali, a nie do liczby mieszkań.

Przykład: w budynku znajduje się 100 lokali po 100 m² każdy (łączna powierzchnia 10 000 m²). W takiej sytuacji cudzoziemcy mogą łącznie posiadać maksymalnie 4 900 m².

Obowiązkowe warunki zakupu kondominium przez cudzoziemca

Udokumentowanie pochodzenia środków

Aby zarejestrować prawo własności lokalu w kondominium na cudzoziemca, wymagane jest:

zaświadczenie o transakcji walutowej (Foreign Exchange Transaction Form – FETF, tzw. Thor.Tor.3),

potwierdzenie, że środki na zakup zostały przelane do Tajlandii z zagranicy w walucie obcej.

Zaświadczenie FETF wydawane jest przez bank przy przelewie kwoty od 50 000 USD lub równowartości tej sumy w innej walucie.

Rejestracja własności w Land Department

Prawo własności nieruchomości musi zostać zarejestrowane w Departamencie Gospodarki Gruntami (Land Department), gdzie na nabywcę wystawiany jest akt własności (Chanote).

W przypadku braku zaświadczenia FETF rejestracja prawa własności zostanie odrzucona.

Duże międzynarodowe firmy oferują kompleksowe usługi zarządzania zarówno nieruchomościami komercyjnymi, jak i mieszkaniowymi.

Nasi partnerzy, tacy jak PropertyScout – jedna z najpopularniejszych firm zarządzających najmem w Tajlandii, założona w 2020 roku i obecnie największa w kraju zdeduplikowana platforma ogłoszeń nieruchomości – zapewniają właścicielom kompleksowe rozwiązania w zakresie obsługi najmu, obejmujące zarządzanie najemcami, marketing nieruchomości oraz pełne wsparcie operacyjne.

Firma wspiera wynajmujących w tworzeniu spersonalizowanych kampanii reklamowych maksymalizujących ekspozycję oferty, a także zapewnia doradztwo prawne, księgowe i podatkowe.

Zarządzanie budynkami obejmuje regularne przeglądy techniczne nieruchomości, koordynację prac remontowych, usługi sprzątania, zwalczanie szkodników oraz serwis i konserwację klimatyzacji.

PropertyScout koordynuje również rozliczanie mediów i innych opłat eksploatacyjnych w imieniu właścicieli oraz oferuje usługi dekoracji wnętrz i pełnego umeblowania.

Aplikacja mobilna PropertyScout Agent

Aplikacja PropertyScout Agent to wszechstronne narzędzie dla pośredników, zaprojektowane z myślą o optymalizacji codziennej pracy. Łączy wszystkie kanały komunikacji w jednym miejscu, umożliwiając wygodne prowadzenie transakcji i monitorowanie postępów bez konieczności przełączania się między różnymi systemami.

Kluczowe funkcjonalności aplikacji obejmują: konsolidację komunikacji, dzięki czemu wszystkie wiadomości są przechowywane w jednym panelu, uporządkowany workflow do obsługi transakcji oraz powiadomienia push zapewniające natychmiastowe informacje o ważnych aktualizacjach.

Dla najemców PropertyScout udostępnia szczegółowe informacje o ofertach, w tym wysokiej jakości zdjęcia, rozbudowane opisy mieszkań i domów, dane o okolicy oraz bezpośredni dostęp do profili agentów. Platforma umożliwia kontakt z pośrednikiem jednym kliknięciem – telefonicznie, mailowo lub przez SMS.

• minimum 1 mln USD w aktywach zapisanych na własne nazwisko
• inwestycje co najmniej 500 000 USD w tajskie nieruchomości, obligacje rządowe lub bezpośrednie inwestycje w spółki tajskie
• ubezpieczenie zdrowotne o wartości 50 000 USD lub depozyt 100 000 USD w banku

• pasywny dochód na poziomie minimum 80 000 USD rocznie
• przy dochodzie 40 000–80 000 USD wymagane są dodatkowe inwestycje w Tajlandii w kwocie 250 000 USD
• ubezpieczenie zdrowotne na 50 000 USD

• dochód minimum 80 000 USD rocznie w ciągu ostatnich 2 lat
• przy dochodzie 40 000–80 000 USD wymagany jest tytuł magistra lub posiadanie własności intelektualnej
• firma zatrudniająca kandydata powinna działać co najmniej 3 lata i osiągać łączny przychód na poziomie 50 mln USD

• pobyt do 180 dni przy jednym wjeździe, z możliwością przedłużenia o kolejne 180 dni
• depozyt bankowy w wysokości 500 000 THB (ok. 14 400 USD) utrzymywany przez ostatnie 3 miesiące
• minimalny wiek wnioskodawcy: 20 lat

• depozyt 800 000 THB (ok. 27 000 USD) na koncie w tajskim banku, utrzymywany przez co najmniej 2 miesiące przed złożeniem wniosku
• lub
• miesięczny dochód w wysokości 65 000 THB (ok. 2 200 USD)
• lub
• łączna suma dochodu i depozytu na poziomie 800 000 THB

• hospitalizacja: min. 400 000 THB
• leczenie ambulatoryjne: min. 40 000 THB

• Elite Easy Access: 5 lat za 600 000 THB (ok. 17 400 USD)
• Elite Family Excursion: 5 lat za 800 000 THB + 300 000 THB za każdego członka rodziny
• Elite Privilege Access: 10 lat za 1 mln THB + 800 000 THB za każdego członka rodziny
• Elite Ultimate Privilege: 20 lat za 2,14 mln THB + roczna opłata 21 400 THB

• początkowy okres pobytu 90 dni, z możliwością przedłużenia do 1 roku
• coroczne przedłużenie pobytu po spełnieniu wymogów formalnych
• możliwość podjęcia legalnej pracy w Tajlandii (po uzyskaniu pozwolenia na pracę)

• początkowo wydawana na 90 dni (pojedynczy wjazd)
• możliwość uzyskania wizy wielokrotnego wjazdu na okres 1 roku
• wymagane jest zaproszenie/sponsoring ze strony tajskiej spółki
• wiza umożliwia uzyskanie pozwolenia na pracę

• Dochody zagraniczne zarobione od 1 stycznia 2024 r. i przelane na Tajlandię podlegają opodatkowaniu.
• Dochody z przed 1 stycznia 2024 r. pozostają zwolnione po przelaniu.
• W 2025 r. zaproponowano zwolnienie dla dochodów przelanych w ciągu 12 miesięcy od uzyskania.​

• Sprzedaży przez osoby fizyczne po 5 latach posiadania.
• Darowizn na rzecz bezpośrednich spadkobierców.
• Sprzedaży głównego miejsca zamieszkania (z rejestracją w księdze domowej >1 rok).​

• Firmy: 1% od ceny sprzedaży.
• Osoby fizyczne: stawka progresywna 5–35% w zależności od czasu posiadania.​

• Główne miejsce zamieszkania: 0% do 10 mln THB (dla mieszkania) lub 50 mln THB (z gruntem), potem ok. 0,02%.
• Druga nieruchomość/najem: 0,02–0,1% od wartości katastralnej.
• Komercyjna: do 0,3–0,7%.
• W praktyce dla typowego mieszkania 1–2 pokojowego to ok. 300 THB rocznie.​

• Wille do 50 mln THB.
• Mieszkania do 10 mln THB.​

• Całkowite podatki i opłaty to 5–7% wartości nieruchomości.​
• Dokładna dokumentacja wszystkich przelewów walutowych.
• Strukturyzacja transakcji dla minimalizacji obciążeń.
• Konieczna konsultacja z doradcą podatkowym.

Nowe przepisy znacznie skomplikowały planowanie podatkowe dla inwestorów – profesjonalne wsparcie jest kluczowe dla zgodności z prawem Tajlandii i Polski.

• Wysoka skuteczność – około 65% wszystkich transakcji zamykamy w pełni zdalnie.
• Kompleksowa obsługa prawna na każdym etapie, prowadzona przez naszych własnych prawników.
• Możliwość przeprowadzenia całego procesu bez konieczności przylotu na wyspę.
• Wysoki poziom zaufania – co trzeci klient wraca do nas ponownie, co potwierdza jakość świadczonych usług.

1. Wpłata depozytu i rezerwacja

• Standardowa wysokość depozytu to 100 000 THB.
• Po zaksięgowaniu depozytu wybrany lokal zostaje zarezerwowany dla kupującego.
• Na tym etapie włączamy do procesu naszych prawników, którzy przygotowują i weryfikują umowę z deweloperem.

• W ciągu 30 dni od rezerwacji należy uiścić pierwszą płatność.
• Zazwyczaj jest to 30% wartości nieruchomości.
• Kolejne płatności realizowane są zgodnie z uzgodnionym harmonogramem ratalnym.

• Freehold – pełne prawo własności do apartamentu, przy nieco wyższej cenie zakupu oraz podatkach.
• Leasehold – długoterminowa dzierżawa (do 90 lat) z niższą ceną i niższymi obciążeniami podatkowymi.

• Przelewy międzynarodowe SWIFT z zagranicy bezpośrednio na konto dewelopera.
• Płatności kartami bankowymi oraz czekami bankowymi.
• Pomoc w transferze środków i przewalutowaniu na baty po korzystnym kursie.
• Możliwość płatności kryptowalutą – wielu deweloperów akceptuje takie formy rozliczeń.